如果房价暴跌,你该怎么办?

作者 | 张建徽  恒都律师事务所 来源 | 恒都法律研究院(已获授权)

 本文仅代表作者个人观点,不代表智合立场

不久前召开的中央经济工作会议强调:“房子是用来住的、不是用来炒的”,很多人预期2017年国家会加强房地产市场调控,房价可能会下跌。我们不妨在这大胆设想一下,如果房价“暴跌”会怎么样?会发生什么纠纷,当事人又应该如何应对呢?

如果房价暴跌,我们首先想到的是,卖房的想赶紧卖,买房的想先不买。其他的问题也很可能会发生,例如,已经贷款买房的,会断供房贷;买涨不买跌,房子卖不出去,房企将还不上银行贷款;房价跌则地价跌,地方政府土地财政不能继续,土地卖不出去,则地方债务将违约;银行坏账飙升;房企破产,员工失业;国家将实行宽松货币政策,印钞机超负荷工作,货币贬值;大批刚买新房的购房者围堵售楼处要求退房等等

我们今天主要来分析一下房屋买卖合同纠纷,其他的问题主要是经济领域,留给国家的经济专家去讨论分析吧。

为便于分析,我们假设这样一个案例:

甲乙签订了购房合同,约定甲将自己的房屋以200万元的价格卖给乙,首付20%,剩余房款通过银行贷款支付。合同签订后,乙向甲支付了40万元首付款(含先期定金5万元),这时房价开始下跌,该房屋市场价下降到120万元。这时,甲心里开始得意:幸亏卖的早啊,否则损失大几十万,但是心里还是有点不太踏实,毕竟乙只交了5万的定金和35万的首付,他要是反悔的话这事还有点麻烦了。而乙则开始后悔:为啥不再忍一忍呢?同样的房子现在可以少花几十万呢。不过还好,购房款大部分还没有给,得跟甲商量商量,让他便宜点。接下来乙就开始跟甲协商:

乙:你看,你这个房子一共200万,同样的房子,现在只要120万了,你是不是把总价给我再便宜点?

甲:说话要算话,咱合同都签好了,就得按照合同办事,200万一分不能少。

乙:同样的房子,我买你的,多花大几十万啊!

甲:那你怨谁,当初你别签字啊!

乙:没商量了?

甲:没商量,不给钱我就上法院。

双方不欢而散。后又经多次协商,依然不能达成一致意见。同时,房价下跌趋势愈发猛烈,案涉房屋市场价已经下跌到80万元,银行对于房屋抵押贷款的额度也已经收紧,案涉房屋已经无法申请到160万元的贷款。而乙则愈发坚定了不再继续支付房款的决心。后来甲向法院起诉要求乙继续履行合同,支付剩余房款,而乙则要求降低房款总价。

因为是虚构的案例,所以没有法院的判决。我们主要分析以下几个问题:1. 双方约定以银行贷款的方式支付剩余房款,但是银行已经不再发放贷款,该约定内容应该如何履行? 2. 对于双方约定的房价,乙是否可以要求降低,此类纠纷大量发生,如何判决有利于稳定经济大局?

1.双方约定以银行贷款的方式支付剩余房款,但是银行已经不再发放贷款,该约定内容应该如何履行?

对于剩余房款的支付方式,在申请银行贷款已经实际不能的情况下,我们认为这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行,可以由双方协议变更;协商不成的,可以解除购房合同,双方不负违约责任。

2. 对于双方约定的房价,乙是否可以要求降低,此类纠纷大量发生时,如何判决有利于稳定经济大局?

由于房价大幅下跌,依照原来约定的房价履行合同将对乙明显不公,如果乙主张降低房价,法院可以依据情势变更原则酌情对房价予以降低。

这个问题涉及民法上的“情势变更”制度,是我们今天要重点说明的。所谓情势变更,是指合同签订后,客观情况发生了变化,这种变化动摇了合同的基础,如果继续按照原合同履行将对一方当事人明显不公平,这种情况下,可以允许当事人对合同予以变更或者解除。该制度在民法理论上早已存在,但是在我国法律中一直没有明文规定,直到2009年5月13日,最高人民法院颁布施行《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号),该解释第二十六条(以下简称26条)规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该司法解释的颁布,在我国法律体系中正式确立了情势变更制度。

情势变更制度是民法学上的一个重要制度,“情势变更制度赋予法院以直接干预合同关系的“公平裁判权”,使法律能够适应社会经济情况的变化,更好地协调当事人之间的利益冲突,维护经济流转的正常秩序。因此,情势变更制度已经成为当代债法最重要的法律原则之一。”①

适用情势变更应当符合以下几个条件:1、客观情况发生了变化且这种变化的程度动摇了合同的基础;2、这种变化是合同当事人在签订合同时所不能预见的,也不属于商业风险;3、继续履行合同将对一方当事人明显不公。

对照本案,客观情况发生了变化:房价大幅下跌,已经动摇了合同的基础,继续履行合同将对乙明显不公。但是说这种变化是合同当事人在签订合同时所不能预见的,略显牵强,因为房价一般不会一直不变,一定幅度内的涨跌均属于市场的正常现象。但是在全国房价均大幅下跌的情况下,我们认为可以对26条进行扩大解释,对房价的大幅下跌认定为当事人在签订合同时所不能预见的也不属于商业风险的变化,适用情势变更原则,支持当事人要求降低房价的请求。理由如下:

1、在房价大幅下跌的情况下,办理银行贷款支付房款已经现实不能(房屋价值缩水,银行贷款并不足以支付剩余房款),而购房者一般也无能力自己支付剩余房款,即使判决当事人按照原合同履行,也将产生判决无法执行的情况,导致法院判决一定程度上成为空文,无法实现判决内容,还降低了法院判决的权威性。

反之,如果对当事人一方提出的降低房屋总价的请求予以支持,则使购房合同回归到了公平交易的范围内。降低总价后,剩余应付购房款减少,使得当事人办理房屋抵押贷款成为可能,有利于合同的继续履行,甚至有利于缓解因房价下跌产生的经济危机。

2、如果房价暴跌,则可能引发经济危机,居民收入减少,如果判决合同继续履行,售房者将可以申请对购房者除维持基本生活以外的财产予以强制执行,在收入减少的情况下又被强制执行其他财产,对购房者无疑雪上加霜。而此类案件在房价大幅下跌的情况下会大量产生,如果判决合同继续履行将可能影响社会稳定。

综上,如果全国房价大幅下跌,经济危机显现,对于房屋买卖合同纠纷,我们认为可以适用情势变更原则,对当事人变更或者解除合同的请求予以支持。

希望本文对于大家有所帮助,如果真的出现房价暴跌的情况,也能为法院审理类似案件提供一种思路。最后,还是希望房价和中国经济能够平稳着陆,我们普通百姓但求平平安安而已。

注:①梁慧星主编:《中国民法经济法诸问题》,中国法制出版社1999年版,第170页。

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责编 | Albert

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